Терминология
Для дальнейшего разговора необходимо определиться в терминологии, что мы называем "минигостиницей"? В принципе, ответ на вопрос содержится уже в самом названии: мини- , т.е. классификация этого объекта происходит по объему его номерного фонда. К минигостиницам можно отнести все объекты, номерной фонд которых не превышает 20 номеров.
История
Появление первых питерских минигостиниц можно отнести к 1998-1999 годам, однако, самой первой можно, пожалуй, считать известный "Матисов домик", открывшуюся в 1993 и насчитывающую на тот момент 7 номеров. На сегодняшний день "Матисов домик" уже давно перерос категорию минигостиницы и, насчитывая в своем номерном фонде 45 номеров, может быть отнесен к классу малых гостиниц. К концу 90 -х годов в Питере имеется уже несколько минигостиниц, однако, их количество и доля в гостиничном рынке Петербурга не позволяет говорить о них как о массовом явлении. В 2000 г в связи с приближением юбилея города заметно усилились разговоры на уровне городских властей о необходимости активного строительства новых и реконструкции уже существующих гостиниц. На этом фоне появление новых минигостиниц стало происходить еще более активно, чем прежде: на рынок вышли "Веста", "Питер", "Немецкий клуб", "Островок", "Лабиринт" и другие. В последующие два года (2001-2002) темпы появления этого класса гостиниц еще более возросли, достигнув максимума во второй половине 2002 г, когда новый объект открывался, чуть ли не каждый месяц и что, в общем-то, и понятно: юбилей на носу и все хотят успеть. Для гостей города открыли свои двери "Эспланада", "Маршал", "Австрийский дворик", "Престиж", "Шелфорт", "Искра", "Таврическая", "Peter house", сеть Bed & Breakfast "Randhouse" и другие. Без сомнения в оставшиеся до юбилея города дни можно ожидать появления новых минигостиниц.
Классификация
Классификация гостиниц происходит по целому ряду критериев и стандартов, в соответствии с которыми гостинице может быть присвоена та или иная категория. В России применяется система "звездности", когда гостинице присваивается определенное количество звезд (от одной до пяти) в зависимости от ее класса. В отношении минигостиниц такая система не действует по целому ряду причин (в данной публикации мы не будем останавливаться подробно на том, почему не действует). Однако, отсутствие "звезд" у минигостиницы вовсе не означает того, что она не может конкурировать по уровню комфорта и многим другим параметрам со "звездными" гостиницами.
Условия проживания
Всех нас при выборе гостиницы интересует условия проживания в ней, каковы уровень комфорта и сервиса. У каждого есть свои предпочтения: кому-то важен покой и безопасность, кому-то нужен круглосуточный доступ в Интернет и центральное месторасположение, у кого-то на первом месте престиж и роскошь. Как же выглядит обобщенный образ питерской минигостиницы? В своем большинстве это расселенные отреставрированные и отремонтированные бывшие коммунальные квартиры, расположенные в домах старого фонда центральной части города и прилегающим к ней районах. Номерной фонд минигостиницы составляет в среднем 5-6 номеров. Практически все номера для двухместного размещения, хотя встречаются и одноместные и трехместные и более номера. В каждом номере обязательно имеется санузел с ванной или душем. Номера представляют комнаты, отделанные в стиле "евроремонт" площадью обычно не менее 20 кв. м. Из обстановки в номере присутствуют мебель в виде двуспальной (или односпальных по типу "twin") кровати, тумбочек, стола, стульев, картин на стенах, платяного шкафа, телевизор, телефон. Постояльцы снабжаются бельем, полотенцами. Как правило, двери из номера ведут в общий коридор, где находится (а иногда и нет) стойка ресепшн. В общем, обстановка довольно стандартная и соответствует уровню 3-х звездного отеля. Хотя, некоторые миниотели отличаются от стандартов. Так номера в "Австрийском дворике" представляют собой отдельные квартиры-студии, с очень приятным дизайном. В каждом номере имеется кухня (немецкое оборудование), подобрана стильная мебель. Вся гостиница представляет собой 4-х этажный флигель, расположенный в одном из уютных двориков в центре города. На каждом этаже расположено по одному номеру-квартире, т.е, по сути, это мини апарт-отель, с исключительно комфортной и домашней обстановкой. Кроме того, в летнее время постояльцы могут использовать территорию дворика, закрытого от посторонних воротами с кодовым замком для приготовления, к примеру, шашлыков, встреч компаниями друзей и т.п. Есть, конечно, и более скромные примеры, которые можно отнести к экономическому или бюджетному классу. Одним из представителей этого класса является "Эспланада". Обстановка в номерах этой минигостиницы достаточно скромная, мебель и оборудование классического советского образца, но тем не менее условия проживания и комфорта хорошие. По соотношению "цена-качество" до недавнего времени эта гостиница была, пожалуй, лучшей.
Номерной фонд каждой гостиницы обычно подразделяется минимум на 2 категории: стандарт и люкс. Под люкс отводится либо двухкомнатный, либо просто номер большей площади, с хорошей сантехникой, мебелью, видом из окна, убранством.
Хотя, как было сказано выше, большинство минигостиниц не подпадает под стандарты ГОСТа и международные, предъявляемые к гостиницам, есть и исключения. Одним из ярких и в тоже время уникальных таких примеров является отель "Маршал" на фасаде которого скромно присутствуют три звезды, хотя, на взгляд экспертов компании "МКД Партнер" этот отель вполне может соответствовать уровню "3 звезды deluxe" или 4 звезды и лишь в силу несоответствия нескольким формальным признакам не может быть пока отнесен к таковому. Отель открылся в 2001г и расположен в старинном одноэтажном здании (единственный на сегодняшний день питерский одноэтажный отель). Номерной фонд насчитывает 11 номеров 4-х категорий. В отеле к услугам гостей предоставлены прекрасно оборудованная сауна, конференц-зал, ресторан. В планах владельцев стоит расширение отеля и повышение его уровня до 4-х звезд.
Питание гостей организовано по-разному: где-то в стоимость проживания включена стоимость завтрака, который предоставляется либо в ресторане или кафе гостиницы ("Маршал", "Немецкий клуб") либо в номере ("Австрийский дворик"), где-то к услугам гостей близлежащее кафе с которым у владельцев гостиницы существует договоренность об оказании услуг их постояльцам, как, например в "Peter house", постояльцы которого могут поесть в расположенном в соседнем доме кафе. Стандартный завтрак представляет собой йогурт, булочку, чай, кофе.
Как видно из рассмотренных примеров, спектр и уровень уже существующих в Питере минигостиниц, достаточно широк. Какие-то из них ориентированы больше на бизнесменов, какие-то на семейный туризм и каждый может выбрать по вкусу.
Экономические аспекты
Гостиничный бизнес, как и любой другой имеет свою специфику. Минигостиницы занимают особое положение среди обычных, классических гостиниц. В двух словах специфику работы минигостиницы и ее отличие от обычной гостиницы можно охарактеризовать следующим образом: "Меньше гостиница - меньше проблем". Что же это за проблему и почему их меньше мы сейчас рассмотрим.
Сезонность и заполняемость являются важнейшими факторами, оказывающими влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. В Петербурге можно выделить три сезона: высокий, низкий и период межсезонья. Основной проблемой и головной болью для многих гостиниц - это проблема заполняемости в низкий сезон. Уже многие годы С-Петербург стоит на первом месте в России по количеству туристов посетивших город в течение года. Однако даже этот факт и высокая заполняемость в летний период не спасает городские гостиницы от проблем. Только высококласнным пятизвездочным отелям и... минигостиницам удается успешно справиться с этой проблемой. Первым благодаря известным и давно зарекомендовавшим себя с хорошей стороны качеством обслуживания, уровню и менеджменту, а вторым в силу своих малых размеров и ценам. В то время как среднегодовая загрузка питерских гостиниц составляет 55%, аналогичный показатель у минигостиниц лучше на 10-15% и находится на уровне 70%, а в отдельных гостиницах этот показатель превышает 80%. Этому можно найти достаточно простое объяснение: чем меньше номеров в гостинице, - тем легче их заполнить. Благодаря малым размерам, удается успешно решить и проблему сезонности: даже в зимние месяцы, наименее привлекательные для посещения города, номера в миниотелях не пустуют.
Цены колеблются в основном в зависимости от уровня комфорта, в меньшей степени от месторасположения. Диапазон составляет от 40 до 120 долл за номер в сутки. Средняя цена за номер составляет 50-60 долл/сутки. В высокий сезон указанные цены выше минимум на 50%. Надо отметить, что руководство большинства минигостиниц применяет гибкую ценовую политику, привязанную главным образом к сезонному фактору. Так например, в "Таврической" в декабре (до начала рождественских праздников) действовал низкий тариф, и цена стандартного номера составляла 40 долл, что на 10 долл дешевле обычной цены. Некоторые отели, такие как "Австрийский дворик" вообще не снижают цены в низкий сезон - говорят и так нет проблем с заполняемостью, причем учитывая, что цена за проживание одна из самых высоких в городе: от 70 долл за стандартный до 110 долл за люкс. На отсутствие проблем с желающими поселиться в этом месте указывает и то, что по сравнению с осенью 2001 г цены на проживание в нем выросли в зависимости от категории номера на 30-50%.
ПерсоналОпять же в силу своих размеров минигостиница может обходиться минимумом персонала: администратор или дежурный, он же может совмещать свои функции с уборкой номеров (горничная), охранник (далеко не всегда обязателен). Естественно, при размере гостиницы более 10 номеров количество персонала увеличится. Тем не менее, количественный показатель обеспеченности персоналом на один номер несравнимо меньше, чем в обычном отеле. Естественно, меньше без ущерба уровню комфорта постояльцев.
Выводы
Все перечисленные выше особенности функционирования позволяют сделать вывод о том, что операционные расходы, основную часть которых составляет зарплата персоналу, крайне незначительны по сравнению с обычными отелями, а, следовательно, благоприятно сказываются на развитии бизнеса. При начальных вложениях в 250-500 тыс. долл (стоимость покупки квартиры + ремонт) инвестиции окупаются в среднем за 3, максимум 4 года, тогда как для обычной гостиницы этот период составляет 5-6 лет.
Маркетинг. Продвижение услуг, реклама и конкуренция
В минигостиницах не существует собственных отделов и служб продаж. Традиционный путь продаж - это заключение агентского соглашения или устная договоренность с турфирмами города о продаже мест. Учитывая небольшое количество номеров в миниотеле, а также немногочисленность самих миниотелей, этого достаточно. Кроме того, агентства также заинтересованы в работе с миниотелями, поскольку с их стороны можно почти всегда рассчитывать на гибкий подход. Неповоротливые и громоздкие службы продаж в больших отелях часто не могут быстро, а главное с положительным результатом удовлетворить заявки турагенств. О популярности такого сотрудничества говорит и тот факт, что некоторые турагенства, работающие на прием туристов продают исключительно миниотели, предпочитая не связываться с большими гостиницами, тем более в преддверии 300-летия.
Второй путь продвижения услуг минигостиницы - через Интернет. Большинство питерских минигостиниц имеют собственные сайты разной степени информативности, дизайна и удобства пользования. Практически на каждой странице есть раздел он-лайн бронирования, фотографии и цены номеров, список дополнительных услуг. Несомненно, учитывая стремительно набирающее обороты распространение Интернет в России, этот путь приносит и будет приносить весомые результаты.
Некоторые гостиницы никак себя не проявляют, к примеру "Меркурий". Такая скрытность связана с тем, что эта гостиница ведомственная и принадлежит Администрации города. Соответственно, приоритет в расселении оказывается приезжающим по делам Администрации.
Значительная часть постояльцев минигостиниц становятся и постоянными клиентами. И чем дольше и успешнее работает отель на рынке, тем больший процент постоянных клиентов. По сути, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок получает постоянный и гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.
Наряду с основной услугой в виде проживания многие минигостиницы оказывают и дополнительные услуги: встреча на вокзале или в аэропорту, трансфер из/в аэропорт или вокзал, визовые услуги, экскурсии, заказ ж/д и авиабилетов, билеты в театры и т.д., превращаясь, по сути, в минитурхолдинг, выполняющий функции гостиницы и турагенства.
Конкуренция, как таковая, пока практически не затрагивает минигостиницы. Кроме формального наличия конкуренции между самими минигостиницами (которая на самом деле не ощущается ими самими), существует конкуренция, и куда более явная и ощутимая другой стороны - краткосрочная аренда квартир, которая получила в Питере за последние два года еще большее распространение, чем минигостиницы. Особенности рынка краткосрочной аренды в Петербурге тема отдельного разговора. Следует отметить лишь, что этот рынок продолжает стремительно развиваться и составляет реальную конкуренцию минигостиницам. К примеру, питерский филиал английской компании "Pulford", одним из видов деятельности которой является предоставление собственных (приобретенных в Питере и отремонтированных) квартир в краткосрочную и долгосрочную аренду, недавно открыл собственный миниотель на Невском пр. О близости этих двух сегментов рынка говорит и тот факт, что специализированные агентства по краткосрочной аренде наряду с квартирами предлагают и услуги по размещению в миниотелях. Пока же ситуацию можно охарактеризовать так: "Хватает всем".
Прогнозы и перспективы
Рынок минигостиниц С-Петербурга находится только в начале своего развития, но тенденции его развития дают основания на оптимистические прогнозы. Здесь уместно провести параллель с Прагой, которая имеет много общего с Питером: высокую туристическую посещаемость (гораздо большую питерской) и привлекательность, насыщенность памятниками культуры и т.д. Еще 10 лет назад там только зарождался рынок частных минигостиниц и пансионов, а сейчас они широко известны по всей Европе, в том числе и российским туристам. Для оценки прогнозов и перспектив этого сегмента гостиничного рынка еще раз ответим на вопрос: "Что за продукт продается и где он продается?". Для ответа на первую часть вопроса еще раз перечислим основные достоинства и плюсы, выгодно отличающие минигостиницы от обычных традиционных гостиниц:
Ответ на вторую часть вопроса для многих очевиден: как уже упоминалось, С-Петербург находится на первом месте в России по посещаемости и привлекательности для посещения, туристический потенциал его огромен. Однако используются лишь незначительная часть этого потенциала. Гостиничный рынок, о необходимости развития которого заговорили лишь недавно, в связи с приближающимся юбилеем по-прежнему, далек от насыщения, несмотря на многочисленные заявления и постановления городских властей. И на этом фоне минигостиницы еще долго будут оставаться хорошим и гарантированным вариантом помещения капитала, с одной стороны принося доход ее владельцам, а с другой предоставляя цивилизованные и комфортные условия проживания гостям С-Петербурга.
Борис СВИРЧЕВСКИЙ
консультант по гостиничному бизнесу "МКД Партнер"
Журнал «ПЯТЬ ЗВЕЗД» №2 2003г
Статьи, пресс-релизы