Текущий год принес московским гостиницам не только рост числа заказов на проведение деловых мероприятий. Менеджеры отелей отмечают значительное увеличение бюджетов компаний-заказчиков, что позволяет гостиницам повышать тарифы на конференц-услуги. В связи с чем прилагаются значительные усилия по поиску клиентов, который ведется с помощью основных инструментов маркетинга. Сюда входят прямые продажи (обзвон потенциальных клиентов, рассылки с помощью различных средств связи), использование Интернет-ресурсов, реклама в справочниках и специализированной прессе. При этом следует отметить, что качество предоставляемых услуг играет решающую роль при принятии клиентом решения о выборе места проведения конференции. Именно поэтому руководство гостиниц инвестирует средства в реконструкцию и открытие новых конференц-залов. Инвестиции должны окупаться и приносить гостиницам дополнительный доход, и перед отделами продаж гостиниц встает вопрос максимизации доходов от сдачи в аренду конференц-залов. Увеличение загрузки конференц-площадей столичных отелей кажется закономерным на фоне других успехов гостиничной индустрии. По данным отдела продаж сети гостиниц «А-Отель» («Академическая», «Узкое»), уже в первые месяцы этого года заполняемость залов гостиницы значительно увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, причем, как отмечают сотрудники отдела, спросом пользуются услуги по проведению образовательных (лекционных) мероприятий и семинаров по повышению квалификации.
Практика работы авторов в этой сфере показала, что возникают различные ситуации, которые приводят к недополучению гостиницами доходов от оказания вышеуказанных услуг.
Поэтому авторы считают, что основной формой правового регулирования взаимоотношений между гостиницей и потребителем конференц-услуг должен являться договор. В настоящей статье мы рассмотрим правовые аспекты взаимоотношений, связанных с предоставлением конференц-залов, и опишем существенные условия договора.
Прежде всего, попробуем отразить правовой статус конференц-зала, в соответствии с требованиями законодательства.
Конференц-зал - нежилое помещение, предназначенное для проведения публичных мероприятий, а также для показа, прослушивания и просмотра аудио-, видеопродукции, предоставляемое вместе с хозяйственным инвентарем, необходимым для использования по целевому назначению. Требования Государственного противопожарного надзора предусматривают, что помещения, предназначенные для эксплуатации конференц-залов (нежилые помещения) должны находиться отдельно от жилых помещений. Также гостиницей должна быть предусмотрена возможность беспрепятственной эвакуации в случае чрезвычайных ситуаций, а в самом конференц-зале должны находиться первичные средства защиты от пожара и план выхода. В соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормативами (СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий») в помещениях конференц-залов должна поддерживаться температура не менее +18 C° с относительной влажностью от 60 до 80%, с комбинированным искусственным и естественным освещением. Несоблюдение указанных требований может повлечь за собой административную ответственность по ст. 6.3. Кодекса об административных правонарушениях (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта) и влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц до 30 МРОТ, а на юридическое лицо до 200 МРОТ).
В связи с тем, что конференц-зал находится в гостинице, номера которой имеют статус жилых помещений, законодатель ограничил время проведения мероприятий в конференц-залах с 6 до 22 часов (ст. 1 п. «в» закона г. Москвы от 12 июля 2002 г. № 2 «Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»).
С гражданско-правовой точки зрения помещение конференц-зала является недвижимым имуществом (помещение как часть недвижимого имущества), а с точки зрения пообъектной классификации в соответствии со ст. 134 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК) – сложной вещью, которая характеризуется следующими признаками:
1) Совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению;
2) Каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с ними и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности.
Правовое значение классификации помещения конференц-зала и имущества, находящегося в нем как сложной вещи состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одним целым. Поэтому по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав. Соответственно деликтные обязательства, т. е. обязательства, вытекающие из причинения вреда, будут рассматриваться применительно к сложной вещи в целом, а не ее части.
Вместе с тем, т.к. сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все, а лишь некоторые вещи, составляющие ее.
Рассмотрев гражданско-правовой статус помещений конференц-зала, мы должны определить на основании какого договора предоставляются конференц-залы. Для решения этого вопроса мы должны определить предмет и сущность договора. Прежде всего клиенту передается помещение, т. е. недвижимое имущество (часть недвижимого имущества) вместе с находящимся там инвентарем (движимое имущество), которое является неотъемлемой частью конференц-зала. Гражданское законодательство определяет такую форму передачи, как аренда, т. е. предоставление временного права пользования (возможно и владения) за определенное вознаграждение. В связи с тем, что вместе с помещением передается оборудование (столы, стулья, конференц-оборудование), сам конференц-зал является так называемой сложной вещью, т. е. состоящий из нескольких, взаимосвязанных между собой частей.
Таким образом, как мы определили, конференц-зал передается по договору аренды, и на него распространяются нормы гл. 34 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК). Существенными условиями, т. е. условиями, по которым стороны должны достигнуть согласия являются:
1) Предмет договора;
2) Субъекты (стороны) правоотношений;
3) Срок действия договора;
4) Цена;
5) Объект.
Предметом договора является, как указывалось выше, предоставления временного права пользования нежилым помещением в соответствии с целями, указанными в договоре. Арендатору одновременно с правом пользования может быть предоставлено и право титульного владения помещением, которое дает возможность публичного размещения информации (реклама, рассылка, презентации и др.) о срочном владении указанными нежилыми помещениями.
Субъектом арендных правоотношений являются арендодатель и арендатор. Предъявляемые к арендодателю требования достаточно просты: арендодатель предоставляет в аренду имущество, принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве (оперативное управление, хозяйственное ведение). Возможен вариант, когда арендодатель сам владеет недвижимостью на праве аренды, тогда арендные отношения автоматически становится правоотношениями субаренды со всеми вытекающими последствиями, а именно возникающим правом арендодателя сдавать помещения в субаренду только с разрешения собственника имущества и на срок, не превышающий срок договора аренды.
Срок договора как правило редко превышает 7–14 дней, и на практике подобная аренда (субаренда) называется краткосрочной.
Цена договора. Стороны заранее должны определить стоимость аренды, причем она не обязательно должна быть выражена в денежном эквиваленте. Особенность правовой конструкции договора аренды состоит в том, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ предоставляется возможность определять стоимость аренды как в твердой денежной сумме, так и в процентном соотношении, а также в определенных услугах и выгодах, приобретаемых арендодателем. Такая диспозитивность форм платежей очень удобна для сторон по договору, так как позволяет без оформления дополнительных документов предусмотреть наиболее приемлемую для сторон форму оплаты (например, возможность участвовать сотрудникам арендодателя в семинаре по повышению квалификации, проводимом арендатором)
Объект. В договоре должен быть четко указан объект, т. е. те помещения, которые передаются в аренду. К договору должен быть обязательно приложен двусторонний акт, фиксирующий момент начала аренды, а также содержащий перечень имущества, находящегося в помещении, передаваемого в аренду. После окончания срока аренды, сторонами подписывается акт за выездом, в котором фиксируется состояние помещения. Указанный акт служит основанием для проведения окончательных взаиморасчетов сторон и подтверждения отсутствия (или наличия) каких-либо имущественных претензий.
Договор аренды помещений конференц-залов, как и любой договор, имеет свои сильные и слабые стороны, которые обуславливаются, прежде всего, императивными ограничивающими нормами действующего законодательства. Итак, сильными сторонами договора аренды являются:
1) Юридическая конструкция, наиболее правильно отражающая сущность хозяйственной операции;
2) Достаточно четкая правовая защита сторон по законодательству;
3) Возможность применения разнообразных форм оплаты в соответствии с условиями договора без оформления каких либо дополнительных документов (актов о зачете встречных обязательств и т.д.);
4) Возможность взыскания убытков по арендной плате в порядке упрощенного производства, предусмотренного ст. 227 АПК РФ.
Слабыми сторонами договора является чрезмерная законодательная защита прав арендатора по договору, следствием чего является затрудненность в одностороннем переносе сроков, отказе от передачи в аренду помещения, а также досрочного расторжения договора.
Вторым вариантом предоставления помещения конференц-залов является возмездное оказание услуг, т. е. принятие гостиницей на себя обязательств оказать комплекс услуг, связанных с предоставлением конференц-зала, его подготовкой, а также техническим и административным сопровождением мероприятия. Преимуществами указанного договора являются:
1) Диспозитивность норм и отсутствие каких либо запретов и ограничений в гражданском законодательстве;
2) Простота оформления документации;
3) Сложившаяся практика применения юридическими лицами указанного типа договора при предоставлении конференц-залов.
Однако, при заманчивой простоте, указанный договор таит в себе много подводных камней, как-то:
1) Гостиница должна оказывать «реальные» услуги, стоимость которых (для целей налогообложения) должна быть определена исходя из существующих тарифов и расценок на аналогичные услуги.`
2) Потребитель услуг может отказаться от их принятия или принять их частично, оплатив фактически понесенные гостиницей расходы (ст. 782 ГК РФ).
3) Возмещение ущерба в связи с причинением вреда имуществу гостиницы будет затруднительно возместить даже в судебном порядке, так как гостинице будет достаточно сложно доказать причинно-следственную связь между порчей имущества и потребителем конференц-услуг.
Авторы, исходя из своего опыта работы, советуют учитывать при заключении договоров следующие факторы:
Наиболее важные аспекты данной технологии:
Н.В.Ступаков,
Преподаватель Российской Правовой Академии Министерства юстиции РФ, к.ю.н.
С.О.Карасев,
Начальник отдела продаж и рекламы гостиничных комплексов «Академическая», «Узкое» ООО «МААН»,к.э.н., действительный член Академии
Журнал «Парад Отелей» №3 2005г
Статьи, пресс-релизы